Bij de aankoop van vastgoed wordt een investering via de vennootschap steevast naar voren geschoven als één van de mogelijke pistes. Maar wat als achteraf blijkt dat dit toch niet de juiste keuze was? Hoe krijg je het onroerend goed er dan terug uit?

Het leven staat niet stil

Het (bedrijfs)leven is geen statisch gegeven. Als ondernemer moet je flexibel zijn, inspelen op nieuwe trends, en daarbij steeds de visie van jouw onderneming trouw blijven. Maar sommige zaken heb je nu eenmaal niet in de hand. Eén daarvan is al eens de fiscale rechts(on)zekerheid en dan meer specifiek omtrent de fiscale aspecten van privé vastgoed dat door een vennootschap wordt aangehouden, ook gekend als de zogenoemde ‘villavennootschap’.

Het terug uit de vennootschap halen van het vastgoed kan in sommige gevallen de juiste keuze zijn. De manier waarop dit gebeurt, verdient een nauwgezette analyse daar de ene mogelijkheid al wat complexer kan zijn dan de andere, dan wel fiscaal duurder of voordeliger kan uitvallen. Welke optie het meest geschikt is, moet vanzelfsprekend per individuele casus beoordeeld worden.

Hieronder alvast in vogelvlucht de opties.

Easy way

Een klassieke verkoop is de meest eenvoudige manier om het onroerend goed uit de vennootschap te halen. De verkoop kan gebeuren aan een derde, maar ook aan jezelf privé, als aandeelhouder of bestuurder van de vennootschap.

Die eenvoud heeft wel zijn (fiscale) kostprijs. Als de verkoopprijs hoger is dan de waarde waartegen het onroerend goed in de boeken van de vennootschap staat, dan realiseert de vennootschap een meerwaarde. Die meerwaarde wordt in de vennootschapsbelasting standaard belast aan 25%. Wel heeft de vennootschap de mogelijkheid om de taxatie te spreiden, indien ze de volledige verkoopprijs binnen de wettelijk voorziene termijn herinvesteert in een ander afschrijfbaar materieel vast actief. Daarnaast zal je mogelijk zelfs een stukje van de btw die je vroeger hebt afgetrokken, moeten terugbetalen.

Neem je het onroerend goed privé over, dan ben je als koper hierop registratierechten verschuldigd. Sinds 1 januari 2022 is het tarief in het Vlaamse Gewest gestegen tot 12%, op enkele uitzonderingen na waar we hier niet verder op ingaan. Voor een onroerend goed van 500.000 euro, ben je dus 60.000 euro kwijt, enkel en alleen al aan registratierechten. En dan moet je nog rekening houden met de kosten van de notaris, en eventueel de bank. Al die kosten komen bovenop de verkoopprijs die je aan de vennootschap moet betalen. Heb je echter een credit rekening-courant ten aanzien van jouw vennootschap, dan kan je deze gebruiken om de prijs te voldoen.

Heb je geen haast om het volledig onroerend goed naar jou toe te trekken, dan kan je ervoor opteren om te werken met zakelijke rechten zoals het vruchtgebruik, recht van opstal of recht van erfpacht om zo de fiscale factuur te milderen.

De aanvaardbare middenweg?

In sommige gevallen werd er al bij de aankoop van het onroerend goed geanticipeerd op een toekomstige exit. Klassieke optimalisatietechniek bestond erin dat de privépersoon bijvoorbeeld 5% van de volle eigendom van het onroerend goed aankocht en de vennootschap 95%. Wanneer je later die 95% van de vennootschap zou overnemen, dan betaal je slechts 2,5% registratierechten op het geheel in plaats van de eerder vermelde 12%. Juridisch gezien is er dan immers geen sprake van een verkoop, maar wel van een lager belaste uitonverdeeldheidtreding.

Maar opgelet, als je tegelijk aandeelhouder bent van de vennootschap, dan gaat de fiscus hier enkel mee akkoord wanneer jouw vennootschap de rechtsvorm heeft van een BV, VOF, CommV of CV. Bijkomende voorwaarde is dat je al aandeelhouder was toen de vennootschap haar 95% kocht en de vennootschap hierop destijds het verkooprecht heeft betaald.

Met andere woorden, voldoe je niet aan die voorwaarden of is de vennootschap een NV, dan zal er toch 12% registratierechten moeten worden betaald. Recente rechtspraak bevestigt die (nochtans in de rechtsleer fel betwiste) stelling van de fiscus.

Hard way

In sommige gevallen is het aangewezen om de vennootschap volledig op te doeken. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn bij pensionering, waardoor de vennootschap wegens de stopzetting van haar activiteiten haar bestaansreden verliest, tenminste als je beslist om die niet om te vormen tot bijvoorbeeld een patrimoniumvennootschap die het onroerend goed verder gaat beheren en (her)investeren.

Minder ingrijpend dan een liquidatie van de vennootschap, is de situatie waarbij het kapitaal van de vennootschap wordt verminderd en er een onroerend goed in natura wordt uitgekeerd (in plaats van cash). Hetzelfde principe geldt bij een dividenduitkering in natura.

Bij deze opties komen heel wat fiscale aspecten samen, met name op het vlak van vennootschapsbelasting, btw, roerende voorheffing en registratierechten. Daarbij moeten ook de nieuwe vennootschapsrechtelijke regels gerespecteerd worden.

In vergelijking met een gewone verkoop moet bij de liquidatie van een vennootschap rekening gehouden worden met een bijkomende kost van 30% roerende voorheffing. Die wordt berekend op alles wat de aandeelhouder verkrijgt boven het zogenaamd fiscaal gestort kapitaal (‘liquidatiebonus’). In de praktijk komt het fiscaal gestort kapitaal vaak overeen met het destijds ingebrachte startkapitaal. Hoe hoger dit is, hoe lager de belastingdruk.

Qua registratierechten geldt dat, indien de vennootschap een NV is, er altijd 12% registratierechten verschuldigd is, terwijl diezelfde (of zelfs een lagere) taxatie bij een BV tijdelijk kan worden uitgesteld totdat de uiteindelijke aandeelhouders het onroerend goed definitief onder elkaar verdelen (de zogenaamde ‘wachtregeling’). In het geval van een éénmans-BV is er mogelijk zelfs geen registratierecht verschuldigd. Dezelfde principes gelden grotendeels bij een kapitaalvermindering in natura, met dien verstande uiteraard dat de vennootschap verder blijft bestaan.

Een dividenduitkering in natura is daarentegen af te raden. De fiscus passeert in dat geval maximaal aan de kassa, doordat er steeds roerende voorheffing én registratierechten verschuldigd zijn.

Alternatief: partiële splitsing

In bepaalde gevallen bestaat niet zozeer de noodzaak om het onroerend goed naar jouw privésfeer te trekken, maar wel om het af te zonderen van de operationele activiteiten. Dit omdat je het onroerend goed bijvoorbeeld wilt beschermen tegen het bedrijfsrisico. Of wanneer de derde-overnemer enkel geïnteresseerd is in de bedrijfsactiviteit, maar niet in het onroerend vermogen. Een partiële splitsing kan dan een uitweg bieden. Hierdoor wordt het onroerend goed als het ware overgeheveld naar een andere vennootschap.

Als je de regels van de kunst volgt, kan een partiële splitsing volledig belastingneutraal plaatsvinden. Cruciaal daarbij is dat je sterke motieven kan voordragen ter verantwoording van de partiële splitsing. En die mogen niet fiscaal geïnspireerd zijn. Zeker wanneer de partiële splitsing gevolgd wordt door een verkoop van de aandelen van de vennootschap, is het van belang om extra voorzichtig te zijn en een goede schriftelijke onderbouwing te voorzien. In de praktijk zien we immers dat de fiscus snel van mening is dat er dan sprake is van fiscaal misbruik, met alle gevolgen van dien.